Category: จำนองที่ดิน

การจำนองที่ดิน คือ การนำโฉนดที่ดิน ที่ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าหรือที่ดินอสังหาริมทรัพย์ ไปทำการจดจำนองไว้กับบุคคลหรือบริษัทที่รับจำนองโดยเฉพาะ แล้วได้ผลตอบแทนกลับมาเป็นเงิน หรืออธิบายแบบง่าย ๆ คือ การนำโฉนดที่ดินมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการชำระหนี้ในอนาคต โดยที่ผู้ จำนองที่ดิน นั้นไม่จำเป็นต้องส่งมอบที่ดินไปให้กับผู้รับจำนองแต่อย่างใด เพียงแต่จะต้องมีการทำสัญญาจำนองที่ดินไว้อย่างชัดเจน จะมาในรูปแบบของสัญญาเงินกู้ที่จะมีการใช้โฉนดต่าง ๆ มาเป็นตัวค้ำประกัน

สำหรับผู้ที่จะสามารถทำเรื่องการจำนองที่ดินได้นั้น จะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีชื่ออยู่ภายในโฉนดหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยตรง แต่ถ้าเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถมาได้ด้วยตนเอง จะต้องมีการเซ็นมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทนได้ เมื่อคุณเริ่มจะทำสัญญาการจำนองแล้ว จะต้องมีการนำหลักทรัพย์หรือที่ดินไปทำการจดทะเบียนกับผู้รับจำนองต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้เป็นเพียงแค่หลักประกันเท่านั้น แต่ผู้รับจำนองจะไม่สามารถถือครองทรัพย์สินนั้น ๆ ได้ ถ้าเมื่อใดเกิดการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา มีการผิดนัดชำระบ่อยครั้ง ผู้ที่รับจำนองที่ดินจึงจะสามารถเข้ายึดทรัพย์ที่ค้ำประกันไว้ได้

แต่การเข้ายึดทรัพย์นั้นจะต้องเป็นไปโดยกฎหมาย คือ การเริ่มต้นตั้งแต่การทำเรื่องฟ้องศาล เพื่อให้ศาลได้พิจารณาและออกคำสั่งบังคับลูกหนี้ในการนำที่ดินมาขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ขายได้ไปจ่ายให้กับทางเจ้าหนี้ จึงจะถือว่าสิ้นสุดสัญญาการ จำนองที่ดิน ซึ่งกันและกัน โดยภายในสัญญาการจำนองที่ดินจะต้องมีรายละเอียดของทรัพย์สินโดยรวม เช่น
– เลขที่ของโฉนด
– เลขที่ดิน
– หน้าการสำรวจและระบุที่อยู่ ตำบล อำเภอ จังหวัดให้ชัดเจน

นอกจากนี้ควรจะต้องมีรายละเอียดของวันที่ในการทำสัญญา, การระบุชื่อผู้ทำสัญญา ทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนองที่ดิน, การระบุรายละเอียดเกี่ยวกับข้อตกลงในสัญญา, รายละเอียดของชื่อผู้ถือโฉนดที่ดินในระหว่างการจำนอง และการเซ็นสัญญาที่จะต้องมีพยานเพิ่มอีกฝ่ายละ 1 คน เจ้าพนักงานที่ดิน ผู้เขียนสัญญา และผู้ตรวจสัญญา จึงจะถือว่าการจำนองเสร็จสมบูรณ์

ทรัพย์สินที่จำนอง :
ทรัพย์สินที่จำนองได้ คืออสังหาริมทรัพย์อันหมายถึง ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ที่ดิน บ้านเรือน เรือกสวนไร่นาเป็นต้น นอกจากนั้นสังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้บางอย่าง เช่นเรือกำปั่น เรือกลไฟ แพ ที่อยู่อาศัย และสัตว์พาหนะ ถ้าได้จดทะเบียนไว้แล้วก็อาจนำจำนองได้ดุจกันเมื่อเจ้าของทรัพย์นำไปจำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์ที่จำนองให้แก่เจ้าหนี้เจ้าของยังครอบครองใช้ประโยชน์เช่น อยู่อาศัยในบ้าน หรือทำสวนทำไร่หาผลประโยชน์ได้ต่อไปนอกจากนั้นอาจจะโอนขายหรือนำไปจำนองเป็นประกันหนี้รายอื่นต่อไป ก็ย่อมทำได้ส่วนเจ้าหนี้นั้นการที่ลูกหนี้นำทรัพย์ไปจดทะเบียนจำนองก็นับได้ว่าเป็นประกันหนี้ได้อย่างมั่นคงไม่จำเป็นต้องเอาทรัพย์นั้นมาครอบครองเอง

ผู้จำนองต้องระวัง :
ผู้มีสิทธิจำนองได้คือเจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ถ้าเจ้าของจำนองทรัพย์สินด้วยตนเองก็ไม่มีปัญหาแต่ถ้ามอบให้บุคคลอื่นไปทำการจำนองแทน บางกรณีก็อาจเกิดปัญหาได้ข้อควรระมัดระวัง คือ ควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้ชัดเจนว่า ให้ทำการจำนองไม่ควรเซ็นแต่ชื่อแล้วปล่อยค้างไว้อันบุคคลอื่นนั้นอาจกรอกข้อความเอาเองแล้วนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความประสงค์ของเราเช่น อาจเพิ่มเติมข้อความว่ามอบอำนาจให้โอนขายแล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ส่วนตัวเสีย เป็นต้น เราผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ผู้มอบอำนาจอาจจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้นเพราะว่าประมาทเลินเล่ออยู่ด้วย

จำนอง เป็นหลักประกันหนี้อีกประการหนึ่ง จำนองคือการใครคนหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนองเอาอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ ที่ดิน บ้านเรือนเป็นต้น ไปตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนองหรือนัยหนึ่งผู้จำนองเอาทรัพย์สินไปทำหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่จำนองให้เจ้าหนี้ผู้จำนองอาจเป็นตัวลูกหนี้เอง หรือจะเป็นบุคคลภายนอกก็ได้ เช่น นายดำ กู้เงินนายแดง 100,000 บาท เอาที่ดินของตนเองจำนองหรือนายเหลืองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเอาที่ดินจำนองจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นประกันหนี้นายดำ ก็ทำได้เช่นเดียวกันเมื่อจำนองแล้วถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็มีอำนาจยึดทรัพย์ที่จำนองออกขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ได้และมีสิทธิพิเศษได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ธรรมดาทั่วไป

กู้เงินแล้วมอบโฉนด หรือ น.ส. 3 ให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้มิใช่จำนองเจ้าหนี้ไม่มีสิทธิพิเศษเป็นเพียงเจ้าหนี้ธรรมดา แต่มีสิทธิยึดโฉนดหรือ น.ส. 3 ไว้ตามข้อตกลงจนกว่าลูกหนี้จะชำระหนี้ฉะนั้นถ้าจะทำจำนองก็ต้องจดทะเบียนให้ถูกต้อง

การจำนองที่ดิน คืออะไร
จำนองที่ดิน คือ กรณีที่เรามีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนจำนวนมาก จึงนำทรัพย์สินหรือที่ดินของตนไปจำนองกับผู้รับจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันในการเรียกเก็บหนี้ โดยที่ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

หลักการจำนองที่ดิน
หลักการจำนองที่ดิน “ผู้จำนอง” โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปให้ “ผู้รับจำนอง” และผู้จำนอง จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินคืนเมื่อชำระหนี้ แต่หากถ้าไม่ชำระหนี้ 5 ปี “ผู้รับจำนอง” สามารถยึดทรัพย์ได้ทันที